如果你是一個孩子的朋友交易棒球卡，你已經熟悉了“像種類交流”的基本原則。也許你的伙伴真的很喜歡JoséCanseco並想要你的CansecoRookie卡，但你有一個懷疑他的職業生涯可能會嚴重結束。你們兩個人同意換掉CANSECO，為他的一些即將到來的前景卡。你計算了你的卡的價值，並決定了你想要的哪個卡返回，然後交換。這是一個安全的賭注，美國國稅局沒有得到削減行動。

類似的交換（也稱為1031交換）允許房地產投資者通過推遲資本收益或損失在購買或銷售樓盤時進行類似的物品。隨著另一名投資者，並將納稅人放在此交易中，直到稍後，該物業最終出售現金。當然，這個過程並不像交換幾張棒球卡一樣簡單，但本文將向您展示它是如何完成的。

為什麼你應該考慮通過1031交易所推遲稅務義務的交流機會（為內部收入守則第1031條命名）鼓勵投資者重新平衡房地產投資組合，並將其繳納稅收的盈利使用款項。重新平衡的能力在房地產中尤為重要，因為與個人股票和債券不同，一個物業可以彌補投資組合的重要部分。

由於房地產投資的集中性，投資組合管理人員必須靈活地重新平衡他們的投資組合，並在不同的物業部門或投資區域進行戰術賭注。1031個交易所鼓勵通過允許投資者通過對另一個物業的交換來進出房地產風險，而不會立即產生資本收益稅。在獲取和處置財產時不斷使用1031次交易所，投資者可以推遲資本增益稅，直到是時候清算了一些或全部投資組合，稅法有一個有利的變化，或者他們已經應對足夠的資本損失抵消資本收益義務。（有關更多關於製作第1031頁的工作，請簽出智能房地產交易。）

概述為了獲得這種稅收處理的秩序，投資者必須遵守某些要求和有關他們可以交換的物業類型的限制，屬性的位置和某些關鍵事件的時機。下一節將提供詳細描述各種要求，但首先要注意的是，主要居住地沒有資格，所以遺憾的是，您將無法在馬里布的海濱別墅換下郊區公寓（更多關於銷售個人住所，請閱讀您的首頁銷售留下了稅收震驚嗎？這是真的，你可以賣給你的房子而不是支付任何資本收益？）

協調必要的元素可以是一個相當令人生畏的任務。幫助促進必要的交易和D.列出，投資者必須使用稱為“合格中介（QI）”的第三方清算所在地，處理與購買，銷售和交換屬性相關的所有資金.1，因為基金不會直接通過納稅人的賬戶流動，納稅人從未控制交易所產生的任何現金，投資者已有效地將資本收益匯入交換物業，並可能推遲資本增益，直到出售現金的實際資產。

1031交換的設置和執行和交易的相應稅收處理可能非常複雜。下一節將簡要說明，對執行1031交換所需的要求和步驟說明。

事務要求符合PropertiestheExchange僅適用於投資房地產或商業地產。投資物業是購買的投資物業，以租賃和衍生收入。商業財產是企業擁有和使用的，並在資產負債表上作為資產。美國，無論是改進還是未改善的所有真實特性一般都是類似的。美國以外的房地產被認為是“不喜歡的”財產.4第1031節不適用於任何形式的庫存，股票，債券，票據，其他證券或個人財產的交流（如有不同的概述）物業類型，查看我們的教程探索房地產投資和投資房地產。）

非合格資產和Bootif交易涉及非合格資產（不喜歡的）財產或現金，那麼投資者必須相應地認識到銷售和納稅的收益。假設其中一個交換屬性的價值大於另一個的值，用於甚至耗盡交易所之間的價值的非合格資產被稱為“啟動”，仍然持有普通資本獲取稅.6

時序手續無需同時，某些交易時序元素存在限制。例如，為了使交易作為1031交換，投資者必須確定在結束前的財產，並在關閉第一批資產銷售的45天內確定替代物業。此外，收購替代財產的交易必須在執行第一個交易的銷售180天內執行.7對於大多數投資者來說，最困難的任務之一是在銷售放棄資產的45天內識別替代資產。然而，重要的是，因為這些時序限制非常嚴格，IRS不授予擴展。

合格的中間人患者減少了這些安排的複雜性以及圍繞交易所周圍的要求和限制，投資者贊助交易所必須使用合格的中介來促進交易。合格的中介，被定義為在促進1031次交易所的全職業務中的公司，不提供法律或稅務建議。它不能成為一個商業派對，例如CPA公司，授權書或房地產經紀人，在第一個財產交易前24個月內與應稅方就有任何關係.8優選地，齊應成為第三方業務以前尚未向任何交易參與者提供這些服務。

QI執行各種促進服務，並充當參與幫助結構並執行交換的各方之間的橋樑。其職責包括：

• 準備所有所需的文件，並作為一個清算的房子，以確保所有合適的締約方接受文件。
• 確保資金在擔保和保險銀行賬戶中持有，並且在完成事務完成後對託管賬戶進行任何支付。9
• 提交納稅人記錄交易的全部會計，並向納稅人提供納稅人的形式1099，並向美國國稅局簽訂任何所需的稅款以及所支付的任何資本獲得稅。

IRS對某些要求的嚴格規則強調了合格中介的價值和選擇合適的中介的價值。QI的主要服務之一是保持交易參與者跟踪，並確保他們符合納稅人符合其房地產利潤優惠稅收待遇所需的要求，因此投資者仔細研究並仔細選擇其交易的中間人。（對於相關閱讀，檢查使用房地產律師的好處。）

下一節將涵蓋多財產交換和基本時間林投資者必須遵守。

多個物業交換一類類似的交換，投資者不需要進行一次交換屬性。只要滿足以下規則，就可以在交換機的任一側使用多個屬性。這些規則通常稱為“三財產”，“95％”和“200％”規則.10

• 三財產規則–任何三個屬性可能有資格，無論市場價值如何。
• 95％規則–任何數量的屬性可能有資格獲得交換期結束時收到的房產的公平市場價值（FMV）是沒有超過95％的累積FMV所確定的所有潛在替代特性。
• 200％規則–只要替換屬性的累積FMV不超過組合FMV的累積FMV即可交換任何數量的屬性所有交換屬性在初始轉移日期。

雖然美國國稅局在資產數量方面是相當靈活的，但它將允許交換，以幫助促進資本增益稅，這是關於識別這些物業並進行交流的時機非常嚴格。

交易計劃和時間靈核交易計劃和1031交換的時間表可以變得非常複雜，某些項目遵循基本格式，並且類似於大多數事務。

1. 最初，希望進入類似交換的投資者將確定要售出的財產或物業-“放棄財產”-然後在中間人的幫助下銷售給第三方。中介機會作為賣方獲得資金，並確保託管中的所有資金。
2. 與託管資金，投資者有45天的交易所為交易所選擇一個或多個“更換屬性”，這必須在第一個交易的180天內從第三方賣方購買。11中介充當買方，確保託管資金，然後將適當的資金轉發給賣方或賣家。（有關幫助查找替代品，請查看盈利租賃物業的十大特色以及在商業房地產中的財富。）

[Li>接下來，QI為納稅人準備所有會計文件，表明資金經歷了QI清算房屋，納稅人/投資者的賬目沒有收到基金。QI還準備了一個表格1099，表示從創建非資格賽“啟動”和作為交易一部分的任何稅收產生的任何資本提增，並將表格轉發給IRS。

3. 最終納稅人將與IRS提交IRS表格8824，加上屬性所在的狀態或納稅人所在的狀態需要任何類似的文檔。1除了促進交易所外，合格的中介還將生產交易所需的所有交易所文件，例如財產行為和房地產合同。

由於QI從銷售和購買所交換物業的資金控制資金，因為投資者已獲得財產代替現金出售放棄資產，所以資本收益得到推遲。除了任何“啟動”之外，資本收益可以通過同樣的交易持續推遲，直到最終銷售現金。此時，累計的資本收益將使用現行稅收方法徵稅。

結論像你年輕人的棒球卡交易也不容易，但它確實讓您交易您的投資物業並將納稅人保持交易。通過不斷進入這些類似的交易所，投資者可以執行實際財產轉移，以增加或減少某些物業部門的暴露，同時推遲資金收益，直到物業最終出售現金。一旦您了解遊戲規則，這是有效重新平衡您的房地產投資組合的好方法。

有關稅務人員領先一步的更多戰略，請閱讀個人投資者和儲蓄年終稅務提示的稅務提示。