投資房地產繼續成為建立財富和削減稅收的最佳方式之一。福利包括通過折舊收回所得一步的收入物業成本，使用1031次交流來推遲房地產投資的利潤，並藉用房地產公平借入額外投資或其他目的。

此外，房主可以從個人住宅豁免中受益，這屏蔽了從資本收益稅的個人居住地銷售的利潤，以及抵押貸款利息的扣除。請繼續閱讀，了解這些策略是否適合您。

1.使用折舊扣除

您可以通過年度稅收扣除折舊來恢復產生的收入租賃物業的成本。內部收入代碼將折舊扣除定義為劣化，磨損和撕裂的合理津貼，以及過時的合理津貼。

房地產投資者一般使用稱為修改的加速成本回收系統（MACR）的折舊方法，其中住宅租賃物業和結構改進超過27.5歲，而電器和其他燈具折舊超過15年。

折舊費用通常會導致投資物業的淨損失，即使該物業實際上會產生積極的現金流量。在附表E，聯邦所得稅表格1040上報告了這種損失，以及公用事業和保險等費用，並從普通收入中扣除2.2

2.利用1031交換

1031個交換，以內部收入守則第1031條命名，允許投資者通過銷售一個投資財產並使用公平購買其他財產或相同或更大價值的物業來推遲稅收。此交換必須在指定的時間段內發生。

雖然1031個交換可以廣泛地包括各種類型的財產，但絕大多數交易都與房地產有關。從2017年12月31日開始，第1031條“類似的交流待遇僅適用於在貿易或商業或投資中持有的實際物業的交流，而不是主要出售的實際財產。”3

物業規範

為了成功完成1031交換，屬性必須符合以下標準：

• 替換屬性的總值必須等於或大於放棄性質的總值。
• 交易中包含的屬性必須像種類一樣，這意味著無法為某些其他類型的資產交換實際財產，例如房地產投資信託（REIT）。
• 這兩個屬性必須持有“商業或貿易中的生產目的”（投資）。45

任何現金或通過不被視為類似物業的交易收到的財產被視為靴子，須繳納稅款。收銀機不僅包括現金，還包括物理屬性，例如夾具。抵押繩是指通過交易實現的任何債務減少。因此，替換財產承擔的債務的數量必須等於或大於售額中放棄物業退休的債務的價值.67

投資者法規

投資者必須使用合格的中介。合格的中間人是一個促進1031個交換過程的代理人，主要是通過在重新投資替代物業之前持有來自放入的財產的淨收益。只有合格的中介可以在交易所期間持有這些資金。交易所聯合會的容納者詳述了合格中介在1031交換過程中的角色.8

投資者受到兩個截止日期的約束：

• 出售放棄財產後的四十五天，他們必須向交易所的合格派對提供書面列表，通常是中介。還有幾條規則限制了可以識別的屬性的數量。

此外，他們還必須在銷售收入資產的180天內購買合格替代資產的總價值，或者在其納稅申報表的到期後180天，以先發生的方式。5

1031交換，逐步逐步

在典型的交易中，投資者決定出售投資財產，並將收益從其他財產中的任何收益投資。

1. 以稅收高效的方式完成這一目標，投資者進入1031與合格的中間人交換協議，並將原始產權投放銷售。與此同時，投資者開始搜索替換屬性。
2. 當天投資者出售原始財產（放棄財產），淨額支付所有費用後送到合格中介設定的特殊賬戶。

“投資者”投資者進入識別期並完全45天，以在交換期間製作合格的替代特性和180天的合格替代特性列表。
3. 使用整個收益出售放棄物業，投資者關閉新的投資物業或物業。
4. 合格的中間電線這些資金給標題公司，特殊賬戶已關閉，交易完成。

3.借用家庭公平借用

在他們的個人家庭或投資物業中建立了相當大的股權的投資者可以只選擇改善他們的物業並撤銷股權，以便額外投資，改善家庭，或其他目的。法規因國家而異。

在典型的情景中，貸款人將貸款80％至85％的公平。例如，在240,000美元的房產上，借款人最多，借款人可以提取92,000美元（240,000×80％=100,000美元）.9

雖然這種策略有點冒險，但對於那些能夠處理額外債務的策略，它可以幫助建立財富，而無需進入1031交換或出售物業。

4.延遲稅收的銷售收購HOME

銷售納稅人的主要個人住宅的收益被排除在資本收益稅收中，如果納稅人在過去五年中的兩年中居住在家中，則將其聯合追稅和單身人員的250,000美元匯款。此外，如果出售納稅人的主要住所的收益大於那些豁免，納稅人也可以通過1031交換來投資該部分

生活在家庭價值觀的地區的投資者可以利用交易策略，以便同時建立個人財富並儘量減少稅收。

5.扣除抵押貸款利息

房主可以扣除其抵押貸款的一部分，歸因於其納稅申報表。這些付款在抵押貸款的早期較早年齡較高，並隨著抵押貸款逐步減少。

根據美國國稅局，“您可以在債務中扣除最初的750,000美元（如果已婚備案，則為375,000美元）債務.H如果您在2017年12月16日之前扣除來自債務的債務扣除抵押貸款，則WEVER，更高的限制（如果已與已婚申請共用500,000美元））申請。“11

底線

在最大限度地減少稅收責任的同時，房地產所有者可以提供許多選擇。

• A1031交易所允許將銷售額的退貨重新投入到類似的物業中。


• 家庭股權貸款龍頭直接進入物業價值，可用於各種目的。
• 銷售主要居住地有資格獲得特殊稅收處理。
• 抵押貸款興趣可以在稅收時間扣除。

您的個人形勢將決定這些選項對您有權，但其中任何一個都會幫助您獲得您的房地產投資。