獲取抵押貸款是購買您的第一家的關鍵步驟，並且有幾個因素選擇最合適的因素。雖然可在首次購房者提供的無數融資期權似乎壓倒性，但花時間研究房地產融資的基礎，可以為您節省大量的時間和金錢。

了解該物業所在的市場，以及它是否為貸方提供激勵，可能意味著為您添加了金融津貼。通過仔細看看您的財務狀況，您可以確保您獲得最適合您需求的抵押貸款。本文概述了一些重要的細節首次購房者需要進行大購買。

貸款類型

常規貸款

傳統貸款是聯邦政府未被投保或保證的抵押貸款。它們通常是固定利率抵押貸款。它們是一些最困難類型的抵押貸款，因為他們更嚴格的要求-較大的付款，高額信貸評分，較低的收入到債務比率，以及私人抵押保險要求的潛力。但是，如果您可以獲得常規抵押貸款的資格，它們通常比聯邦政府保障的貸款更低。

傳統貸款定義為符合貸款或不合格貸款。符合貸款符合指導方針，例如政府贊助企業（GSES）FannieMae和FreddieMac所提出的貸款限制。這些貸款人（和各種各樣的人）經常購買和包裝這些貸款，然後將其作為證券銷售為二級市場。但是，在二級市場上銷售的貸款必須符合具體指導方針，以便被歸類為符合貸款。

2021年傳統抵押貸款的最大符合貸款限額為548,250美元，但它可以更多地用於指定的高成本區域。這些貸款攜帶Mor風險（因為它們涉及更多錢），使它們對二級市場的吸引力不那麼有吸引力

對於不合格貸款，貸款機構承保貸款，通常是投資組合貸方，設定了自己的指導方針。由於法規，在二級市場上無法銷售不合格貸款。

聯邦殼體施用（FHA）貸款

聯邦住房管理局（FHA），部分房屋和城市發展部（HUD），為美國人提供了各種抵押貸款課程。FHA貸款已降低支付要求，比傳統貸款更容易獲得資格。FHA貸款對於首次購房者非常出色，因為除了較低的前期貸款成本和更嚴格的信用要求，您還可以降低支付低至3.5％.3FHA貸款不能超過上述法定限制。

但是，所有FHA借款人都必須支付抵押貸款保險費，匯入抵押貸款付款。抵押貸款保險是一項保險單，如果借款人違約，遞回貸款人，或者無法達到抵押貸款的合同義務，則保​​護抵押貸款人或TITEITELEAL。

VA貸款

美國退伍軍人事務部（VA）擔保了VA貸款。VA不會貸款本身，但保證合格貸款人所做的抵押貸款。這些保證允許退伍軍人獲得有利條款的家庭貸款（通常沒有下調付款）.4

在大多數情況下，VA貸款比傳統貸款更容易獲得資格。貸款人通常將最大VA貸款限制在常規抵押貸款限額。在申請貸款之前，您需要從VA申請資格。如果您被接受，VA將發出可用的資格證書，您可以用來申請貸款.4

除了這些聯邦貸款類型和方案，州和地方政府和機構以及機構提案人員，援助計劃在某些地區增加投資或房屋。

權益和收入要求

家庭抵押貸款定價由貸方以兩種方式決定-這兩種方法都是基於借款人的信譽。除了從三個主要信用局檢查您的FICO分數外，貸款人將計算貸款到價值比率（LTV）和債務-服務覆蓋率（DSCR），以確定他們願意貸款的金額你，加上利率.5

LTV是藉入的抵押品中可用的實際或隱含權益的金額。對於家庭購買，LTV是通過將貸款金額除以家庭的購買價格來確定的。貸款人認為，您所造成的資金越多（以下調付款的形式），您就違約的可能性就越少。LTV越高，違約風險越大，所以貸款人將收取更多時間.6

DSCR決定了您支付抵押貸款的能力。貸款人通過抵押貸款成本劃分每月淨收入，以評估抵押貸款的概率。大多數貸款人需要大於一個的DSCR。比率越大，您能夠涵蓋借貸成本的可能性越大，貸方承擔的風險越大。DSCR越大，貸方越可能談判貸款利率;即使以較低的速度，貸款人也會收到更好的風險調整後的回報。

因此，您應該在與抵押貸款人談判時，您應該包括任何類型的合格收入。有時額外的兼職工作或其他創收業務可以在合格或不合格貸款之間進行差異，或收到最佳率。

私人抵押保險（PMI）

LTV還確定您是否需要購買私人抵押保險（PMI）。PMI通過將一部分貸款風險轉移到抵押保險人來幫助將貸款人與違約保留。大多數貸方需要PMI的任何貸款，LTV大於80％。這轉化為您在家中擁有不到20％股權的貸款.7被投保金額和抵押貸款計劃將確定抵押貸款保險的費用以及它如何收集。

大多數抵押貸款保險費每月收集，以及稅收和財產保險受影響。一旦LTV等於或小於78％，PMI應該自動消除.8您也可以通過價值足夠欣賞，以給您20％股權和設定時期已經取消了PMI。正如兩年。

一些貸方，如fha，wil評估抵押貸款作為一筆款項，並將其資本化為貸款金額。

有辦法避免支付PMI。購買房屋時，人們不會藉入超過80％的財產價值;另一個是使用家庭股權融資或第二次抵押貸款減少20％以上。最常見的計劃被稱為80-10-10抵押貸款。80代表第一抵押貸款的LTV，前10位適用於第二抵押貸款的LTV，而第二個10代表您在家中的股權.9

雖然第二抵押貸款的利率將高於第一款的速度，但在混合的基礎上，不應遠高於LTV貸款的90％率。80-10-10抵押貸款可能比支付PMI價格便宜。它還允許您加快第二抵押貸款的支付，並迅速消除該部分債務，以便您儘早回复您的家。

固定速率抵押與浮動率抵押貸款

另一個考慮因素是是否獲得固定率或浮動率（也稱為可變率）抵押貸款。在固定利率抵押貸款中，貸款的整個時期不會改變。獲得固定利率貸款的明顯好處是您知道整個貸款期限的月度貸款費用是多少。而且，如果普遍的利率低，您可以以大量的時間鎖定。

浮動率抵押貸款，例如僅興趣的抵押或可調率抵押（ARM），旨在幫助首次購房者或預計其收入的人在貸款期內大幅上升。浮息貸款通常允許您在貸款初始幾年內獲得較低的介紹率，這使您可以獲得比我們試圖獲得更昂貴的固定利率貸款的資金。

當然，如果您的收入在步驟中未增加利率，則此選項可能存在危險。另一個缺點是市場利率的路徑不確定：如果他們顯著上升，你的貸款的術語將與他們飆升。

如何調節率抵押貸款（手臂）工作

最常見的武器類型是一個，五個或七年期間.10初步利率通常是固定一段時間，然後每月定期重置。一旦ARM重置，它通常會調整到市場速率，通常通過增加一些預定的擴散（百分比）到普遍的美國財政稅率。

雖然增加通常是蓋住的，但是，臂調節可以比主要的固定速率抵押貸款更昂貴，以補償貸方在介紹期間提供較低的速率。

僅興趣貸款是一項手臂，您只需支付抵押貸款利息而不是校長在介紹期間，直到貸款恢復到固定的校長貸款。這些貸款對於首次借款人來說可能是非常有利的，因為只有支付利息顯著降低借款的月度費用，並允許您獲得更大的貸款。但是，由於您在初始期間不支付校長，因為在您開始償還本金之前，貸款的餘額不會改變。

底線

如果您首次尋找房屋抵押貸款，您可能會發現難以排序所有融資選擇。花點時間來決定你實際上有多少家，然後融資。如果您能負擔得起大量金額或有足夠的收入來創建低LTV，您將有更多的談判能力與貸款人和最融資的選擇。如果您推動最大的貸款，您可能會提供更高的風險調整率和私人抵押貸款保險。

權衡獲得較大貸款的風險。利率通常在唯一的時間內浮動，並且通常會在反應市場利率的變化中調整。此外，考慮到您的可支配收入不會上升的風險隨著借貸成本的可能提高。

一個良好的抵押貸款或抵押貸款KER應該能夠通過所有不同的程序和選項來幫助您來引導您，但沒有任何東西可以為您服務，而不是了解您的抵押貸款的優先事項。